historykeeper.ru - Хранитель истории - усадьбы, монастыри, города: фото, видео, карты, статьи

Факты

Опрос

Что делать с городскими памятниками архитектуры?
Судьба русской усадьбы
28.04.2008 11:38

В русской архитектуре есть такое понятие - "усадьба" - комплекс жилых, хозяйственных, парковых и прочих построек, составляющих единое архитектурное целое. Так уж получилось, что большинство доживших до наших дней помещичьих усадеб внесены в список исторических и архитектурных ценностей. Однако после того как был снят мораторий на сделки с памятниками старины и архитектуры, на рынке загородной недвижимости появился спрос на подмосковные усадьбы.
 
История русской усадьбы насчитывает несколько столетий. Впервые это понятие появилось в XVII веке, так называли помещичьи дома, которые находились почти в каждом селе. В свою очередь такие "приусадебные" села с главным домом и стали прообразом классической усадьбы в целом. А так как усадьбы были уделом крупных феодалов и царя, то основная их масса концентрировалась возле столицы.

Доподлинно известно, когда появилась на русской земле первая усадьба. Это была усадьба гетмана И.С.Мазепы в юго-западной части Курского края. Петр I закрепил за Иваном Степановичем земли, на которых впоследствии было основано множество деревень и сел, 3 из которых – Ивановское, Степановка и Мазеповка - до сих пор напоминают о тех временах. В селе Ивановское была построена усадьба гетмана.

Однако же основной расцвет русских усадеб пришелся на XVIII-XIX вв. Классический тип помещичьей усадьбы конца XVIII – начала XIX вв. включал в себя украшенный портиком каменный или деревянный барский дом, часто оштукатуренный, с одним или несколькими флигелями. К дому "прилагались" оранжерея или парк, хозяйственный двор, а в больших усадьбах еще и храм или церковь. В тоже время сложился городской тип усадеб, состоявших из особняка, "служебных помещений" (конюшня, каретная и др.) и двора или небольшого сада.

В настоящее время понятие "усадьба" подразумевает если не объект с историческим прошлым, то большой особняк, который предполагает не менее 1 га прилегающей к нему земли. По крайней мере, именно так определяют усадьбу эксперты рынка недвижимости.

До наших дней дожили многие из крупных старинных усадеб прошлых лет, все они внесены в список исторического и архитектурного наследия России. По данным национального фонда "Возрождение русской усадьбы" за 2007 год, в России расположены около 7000 усадеб, являющихся памятниками истории и архитектуры. Весьма прискорбно, но около 2/3 из них находятся в плачевном состоянии и требуют реставрации.

Рынок подмосковных усадеб

Если быть точными, то рынок усадьб невелик. Хотя бы потому, что их осталось не так уж много, а оформление в собственность такого объекта слишком усложняется из-за действующего законодательства.

"Если говорить об объектах с историческим прошлым, то подобного рынка практически не существует, что связанно в первую очередь с законодательным регулированием продажи объектов, представляющих историческую и культурную ценность. Однако единичные предложения периодически появляются на рынке". - Рассказывает Евгений Иванов, генеральный директор компании "Усадьба". "Год назад мы выставили на продажу усадьбу Ивановское-Козловское на 61-м км Новорижского шоссе. – Продолжает свой рассказ Евгений Иванов. - Это настоящее поместье: 11 га земли с памятником усадебной культуры XVIII-XIX вв. на берегу знаменитого Истринского водохранилища, в окружении смешанного леса, с 3-х этажным современным особняком, вписанным в архитектурный ансамбль. Кроме того, на участке расположена вертолетная площадка, ангар для авиатехники и 2 пирса".

Ивановское-Козловское – усадьба с богатым прошлым. Ее основали представители рода князей Гагариных, а за свою жизнь она побывала в собственности императорского дворца, князя Меньшикова и князя Козловского. По сведениям директора компании, осенью прошлого года объект Ивановское-Козловское был продан за 10 млн. долларов.

По словам Евгения Иванова, на вторичном рынке пресловутой Рублевки за февраль 2008 года подобных предложений было не более 15 штук. И дело не только в том, что усадеб мало, но и в том, что "доля стоимости в цене усадьбы гораздо выше и может составлять до 60-75% от общей цифры".

"На сегодняшний день, самый дорогой объект этого сегмента: комплекс под названием "Евразия", расположенный в центре Рублево-Успенского шоссе на лесном участке в 5,4 га. Резиденция состоит из просторного частично меблированного хозяйского дома, двух гостевых домов, спортивно-оздоровительного комплекса, соединенного с домом приемов посредством галереи. Общая площадь зданий составляет более 10 000 кв. м." - уточнил директор компании "Усадьба".

Долой мораторий!

С 1 января 2008 года в силу вступили поправки в некоторые положения закона 258 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием разграничения полномочий", касающихся, в частности, закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ".

По данным ИА "Интерфакс", внесенные поправки предполагают разграничение полномочий в отношении этих объектов между федеральным центром и регионами, в том числе и передачу ряда памятников федерального значения в собственность субъектов страны и муниципальных образований. Получается, что эти изменения фактически отменяют мораторий на приватизацию памятников федерального значения, наложенный еще в 2002 году.

Но на этом дело не закончилось, и с 1 марта текущего года частные и юридические лица получили право приобретать памятники старины и архитектуры федерального значения. Правда, власти смекнули, что продавать не выгодно, гораздо выгодней сдавать в долгосрочную аренду, так что стать полноценным обладателем какой-нибудь подмосковной усадьбы не удастся.

При этом при регистрации договора аренды объекта культурного наследия новый пользователь принимает на себя все обязательства по сохранению памятника. Для этого во время совершения сделки пользователю выдается охранное обязательство, которое включает в себя требования по содержанию объекта, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных и ремонтных работ.

Некоторые правозащитники в этой связи вспоминают потомков старых немецких и английских фамилий, которые проживают в своих законных родовых замках, однако же, без соответствующего разрешения не могут даже гвоздь лишний забить. Похоже, наши законодатели стремятся именно к этому.

Для того чтобы начать реставрацию в "своей" усадьбе, придется собрать кучу разрешительной документации и нанять специально обученную бригаду. Ну а после завершения ремонта, придется соблюдать строгие правила: строить нельзя, ломать нельзя, сдавать в аренду нельзя и даже прилегающей землей распоряжаться нельзя. Но самое неприятное – придется соблюдать обязанность впускать внутрь всех желающих приобщиться к истории и культуре.

Получается, что, даже не смотря на отмену моратория, запретов столько, что не каждый захочет приобретать изуродованные в годы советской власти старинные имения.

Что же касается реставрации, то стоит заметить, что это удовольствие не из дешевых, да и кто возьмется вкладывать деньги в то, что до конца ему так и не принадлежит? Заместитель генерального директора компании "Велес-Капитал Девелопмент" Владлен Волошин в одном из своих интервью дал такое пояснение: у подмосковных усадеб "низкая коммерческая привлекательность, так как вложенные инвестиции будут окупаться годами. Стоимость реконструкции особняка равна 1,5-3 тысячи долларов за 1 "квадрат" и подчас превышает 30 млн. долларов. Инвесторам неинтересны такие расходы на объекты, которые им не принадлежат". Согласитесь, можно гораздо дешевле построить свой собственный коттедж на собственной земле. Так что даже если кто-то и приобретает старинные усадьбы, то, по мнению Алексея Сидорова, заместителя генерального директора компании Kalinka Realty, это будет имиджевое, а не коммерческое приобретение.
 

Ссылки по теме:

 

Добавьтe Ваш комментарий

Ваше имя (псевдоним):
Комментарий:
?>